Un seixanta per cent dels espanyols resideixen en blocs de vivendes, segons les últimes dades corresponents a 2015. Aquest resultat fa arribar a la conclusió de com la majoria dels propietaris cohabita en comunitats de propietaris. Uns espais en què la convivència no es sempre fàcil. Així, són diversos els conflictes que sorgeixen entre veïns, com ara els sorolls, la morositat, les reformes o l’ús de les zones comunes. A ells s’han d’afegir els temes relatius a la gestió i seguretat jurídica de la finca, pel que són nombroses les comunitats de propietaris que opten per contractar els serveis d’un administrador col.legiat.

1.Què és realment un administrador de finques?

Els administradors de finques són, segons Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Col·legi Professional d’Administradors de Finques de Madrid (CAFMadrid), els responsables de “gestionar” el patrimoni immobiliari de les comunitats “en benefici dels seus clients”, i “a l’empara de les normes col·legials que garanteixen l’eficàcia, independència i responsabilitat “en l’exercici de les seves funcions. Per la seva banda, Juan Rodríguez Baeza, fundador de Comunidades.com, afegeix un punt de vista més pràctic al respecte, ja que sosté que els administradors són “els autèntics experts en propietat horitzontal” i, en el dia a dia, es constitueixen com ” els solucionadors de problemes “que sorgeixen en el si de les mateixes.

2.Quins requisits ha de complir aquest professional?

La gestió de finques genera a Espanya al voltant de 80.000 llocs de treball directes i mou més de 2.000 milions euros a l’any, fet que converteix la quantitat de diners gestionada pel gremi en una xifra superior als 35.000 milions d’euros. És per això que els seus responsables han de complir una sèrie de requisits formatius i legals. En primer lloc, tal com explica Amor Pelegrí, sòcia del despatx d’advocats del mateix nom, es tracta d ‘ “experts en la legislació aplicada a la gestió de finques”, especialment en la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) i en dret fiscal .

A més, segons exposa Rodríguez Baeza, tot administrador de finques ha d’estar en possessió d’un dels determinats títols universitaris exigits pel Ministeri de Foment o, com a segona opció, “aprovar el pla d’estudis de l’Escola Oficial d’Administradors de Finques” . Aquesta formació és impartida actualment en onze universitats espanyoles mitjançant la creació d’un títol propi, que es desenvolupa en tres anys i compta amb un mínim de 180 crèdits.

3.Quins beneficis aporta aquesta figura a la comunitat?

Segons el parer de Martínez Torres, el principal benefici que per a una comunitat de propietaris presenta comptar amb un administrador és “la tranquil·litat d’una bona gestió econòmica” de la mateixa. Aquest treball es tradueix, des del seu punt de vista, “en una millor qualitat de vida” dels propietaris dels immobles inclosos a la finca. Sobre això, el fundador de Comunidades.com va més enllà i sosté que, a més de vetllar pel bon règim de la casa, l’administrador “assessora la comunitat, controla els proveïdors, coordina els sinistres, s’ocupa de les relacions laborals amb els empleats, adverteix sobre la morositat i s’esforça a mantenir la convivència entre els comuners “. “Quan actua com a secretari de la mateixa, que és gairebé sempre, convoca a més les juntes, assisteix a les mateixes, redacta l’acta i practica les notificacions que procedeixin”, afegeix.

4.Quines són les seves responsabilitats?

L’administrador, en l’exercici de la seva activitat laboral, reconeix Pelegrí, ha de respondre amb els seus propis actes i els dels seus empleats i col·laboradors, “per danys patrimonials que es derivin de l’exercici de la seva actuació professional”. Entre ells, subratlla aquesta lletrada, es troben els errors, omissions o negligències. En paral·lel, cita com a exemple de delictes o faltes que aquesta figura pot cometre en l’exercici de la seva activitat, davant del que recomana que els propietaris tinguin en compte, la “apropiació indeguda de fons, la coacció a tallar un subministrament, les amenaces contingudes en les actes, els delictes contra els treballadors, l’estafa als proveïdors, la gestió defectuosa, la insolvència punible o la falsedat documental “.

5.Quines activitats queden fora del seu abast?

Els experts consultats coincideixen en transmetre als propietaris que hi ha una sèrie d’activitats que queden fora de l’abast de l’administrador i que, per tant, no els poden exigir. Entre les mateixes, manifesta Rodríguez Baeza, destaquen les responsabilitats exigibles al president de la comunitat, com a representant legal de la mateixa, “per les decisions que aquest adopti, omissions en l’exercici del càrrec o accidents en la comunitat”. Referent a això, recorda que entre aquestes activitats s’inclouen “la realització d’obres sense llicència i les inspeccions de l’edifici i instal·lacions”. Altres responsabilitats que queden excloses de la tasca professional de l’administrador són exigir el pagament als propietaris morosos, fer complir els acords a què aquests arribin, contractar una assegurança sense acord de la comunitat o resoldre unilateralment el contracte de manteniment de l’ascensor.

6.Quines garanties aporta als propietaris?

Tot administrador de finques ha d’oferir unes garanties a les persones que demanden els seus serveis. Entre elles, la presidenta de CAFMadrid remarca la seva formació “contínua i actualitzada”, mitjançant la realització de cursos i l’assistència a conferències, xerrades i ponències. A més, destaca que aquests professionals tenen “informació puntual i gairebé diària” sobre els canvis normatius o tècnics que poden afectar la seva professió “per garantir el nivell de servei i assessorament que mereix el ciutadà”. De la mateixa manera, subratlla que els administradors de finques aporten “control deontològic i professional de les seves actuacions”, i podrà denunciar qualsevol actuació que vulneri el codi ètic del col·lectiu.

7.Quines són les seves tarifes?

Els honoraris d’un administració de finques són fixats per aquests professionals, ja que en l’actualitat no hi ha tarifes mínimes ni recomanades al respecte. En aquest sentit, des Comunidades.com recalquen que aquests serveis es determinen “en funció de la càrrega de treball que suposen”. En aquesta línia, Rodríguez Baeza reconeix que “influeix bastant” el nombre de propietaris i “els serveis comuns” amb els quals disposa la finca, ja que la calefacció, la piscina i la porteria suposen una major dedicació. El mateix passa amb la domiciliació o no dels rebuts comunitaris, la morositat i les obres que es realitzin en aquest espai. De la mateixa manera, afirma que a les grans ciutats “es cobra més”, ja que les gestions presencials “s’encareixen pels llargs desplaçaments” i, també, perquè els edificis “solen tenir més serveis i més copropietaris que en llocs de menor població “.

8.Com es formalitza la relació entre administrador i propietaris?

La materialització i formalització de la relació entre els propietaris de la comunitat i l’administrador de la finca es sol dur a terme a través de la signatura d’un contracte, tal com estableix la Llei de Propietat Horitzontal. Aquest document, avança Pelegrí, és de durada renovable, “ja que legalment el nomenament d’administrador és per un any”. Pel que fa a la seva rúbrica, aquesta es porta a terme a la Junta general ordinària, afegeix aquesta advocada. “S’hi relacionen els serveis d’administració inclosos i exclosos, es pacten els honoraris, la seva forma de pagament, així com el procediment d’actualització dels mateixos”, matisa.

9.L’administrador ha de tenir una assegurança?

A Espanya, els administradors de finques col.legiats disposen d’una assegurança de responsabilitat civil, tal com confirma la presidenta de CAFMAdrid. Aquesta assegurança, que arriba al milió d’euros, està concertat a través dels diferents col·legis als quals pertanyen els administradors i respon “davant de possibles omissions o negligències en què aquest professional pogués incórrer durant la seva activitat”. Així mateix, Martínez Torres explica que, en determinats col·legis, com és el cas de Madrid, els administradors compten a més amb la cobertura d’una assegurança de caució, “per al cas poc probable de desajustos o pèrdues en la gestió econòmica dels seus professionals”.

10.Quins passos ha de donar una comunitat per canviar l’administrador?

La substitució de l’administrador de finques se sol realitzar durant el transcurs de la junta general ordinària de la comunitat ( que s’ha de reunir un cop l’anya). No obstant això, com insisteix Rodríguez Baeza, “la llei preveu la possibilitat que qualsevol dels càrrecs pugui ser remogut abans d’expirar el seu mandat”, per acord d’una junta general extraordinària. En aquest cas, la comunitat hauria d’indemnitzar a l’administrador per danys i perjudicis, amb el comporti corresponent als mesos que falten per complir el seu any de mandat, “llevat que el cessament es degui a una causa justa i demostrable”, puntualitza aquest expert . “Tant si es decideix canviar d’administrador en una junta ordinària com en una extraordinària, l’acord s’ha d’adoptar per majoria simple de propietaris assistents”, conclou.

font: web